O cliente mora há dezoito anos numa casa comprada por contrato de gaveta de alguém que já faleceu. Nunca conseguiu escriturar, paga o IPTU em nome do antigo dono e agora quer vender. A saída quase sempre passa pela usucapião, mas escolher a modalidade certa faz diferença enorme no prazo, na prova e no tempo do processo. Vamos percorrer as mais usadas no dia a dia, com os requisitos que realmente decidem o caso.
O que todas têm em comum
Toda usucapião exige posse com ânimo de dono, mansa e pacífica, contínua e pelo prazo previsto em lei. Ânimo de dono significa que a pessoa se comporta como proprietária, e não como locatária, comodatária ou caseira. Posse mansa e pacífica é aquela sem oposição eficaz do proprietário durante o prazo. Esses requisitos gerais se somam aos específicos de cada modalidade. Vale lembrar ainda que imóveis públicos não são adquiridos por usucapião, conforme o art. 183, parágrafo 3º, da Constituição.
Extraordinária, a mais ampla
Prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige quinze anos de posse, independentemente de título e boa-fé. O parágrafo único reduz o prazo para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. É a modalidade do nosso cliente dos dezoito anos, que já cumpre inclusive o prazo maior. Não há limite de metragem, o que a torna a opção natural para imóveis grandes ou para quem já tem outro bem.
Ordinária, quando há justo título
O art. 1.242 prevê a usucapião ordinária com dez anos de posse contínua e incontestada, desde que haja justo título e boa-fé. Justo título é o documento que em tese transferiria a propriedade, mas tem algum vício, como uma escritura lavrada por quem não era o verdadeiro dono. O parágrafo único reduz o prazo para cinco anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base no registro cartorário, cancelado posteriormente, desde que os possuidores tenham estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico. O contrato de compra e venda particular costuma ser aceito como justo título em muitos julgados, o que abre caminho para prazos menores.
Especial urbana e especial rural
A especial urbana está no art. 183 da Constituição e no art. 1.240 do Código Civil. Exige posse de área urbana de até 250 metros quadrados por cinco anos ininterruptos, sem oposição, utilizada para moradia do possuidor ou de sua família, e que ele não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
A especial rural, prevista no art. 191 da Constituição e no art. 1.239 do Código Civil, contempla quem, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu por cinco anos ininterruptos área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva pelo seu trabalho ou de sua família e tendo nela sua moradia. São modalidades de forte conteúdo social, com prazo curto, mas requisitos restritos.
Familiar, a de prazo mais curto
Introduzida no art. 1.240-A do Código Civil, a usucapião familiar beneficia quem exerce, por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta e com exclusividade sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel. O conceito de abandono do lar aqui é interpretado com cuidado pelos tribunais, associado ao abandono da família e do imóvel, e não à simples saída depois da separação. A prova desse abandono é o coração da ação.
Judicial ou extrajudicial
Desde o Código de Processo Civil de 2015, a Lei de Registros Públicos passou a prever, no art. 216-A, a usucapião extrajudicial, processada diretamente no cartório de registro de imóveis da situação do bem. O pedido é feito por advogado e instruído com ata notarial lavrada pelo tabelião atestando o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas e documentos que demonstrem a origem e a continuidade da posse. Quando os confrontantes e o titular registral concordam, o procedimento tende a ser bem mais rápido que a ação judicial. Havendo impugnação que não se resolva, o caso segue para o Judiciário.
Na escolha entre as vias, pese o grau de conflito. Se o antigo dono tem herdeiros localizáveis e colaborativos, o cartório costuma ser a melhor aposta. Se há disputa ou herdeiros desconhecidos, a ação judicial com citação por edital pode ser inevitável.
Organizando a prova de anos de posse
O maior desafio da usucapião é reconstruir o passado. Oriente o cliente a reunir contas de luz e água antigas, carnês de IPTU, recibos de materiais de construção, fotos datadas, declarações de vizinhos e qualquer contrato ligado ao imóvel. No escritório, organize esses documentos em ordem cronológica e monte uma linha do tempo que mostre a posse ano a ano, sem lacunas. Registre as datas relevantes, como início da posse, eventuais cessões entre possuidores e a data em que o prazo legal se completou. Acompanhe com atenção as notificações dos confrontantes e os prazos de manifestação no cartório ou no processo, que costumam ser o ponto em que esses casos travam.