Reajuste de aluguel costuma virar conflito por um motivo simples, o contrato foi assinado num ano em que o índice escolhido parecia inofensivo e, quando chega o aniversário da locação, aquele mesmo índice vem com um número que ninguém esperava. A Lei 8.245/1991 dá liberdade grande às partes, mas essa liberdade tem limites que valem a pena conhecer antes de redigir a cláusula, e não depois da briga.
A periodicidade mínima é de um ano, e isso não se negocia
O valor do aluguel é livremente convencionado entre locador e locatário, conforme o artigo 17 da Lei do Inquilinato, e o artigo 18 permite que as partes fixem novo valor da locação ou alterem a cláusula de reajuste a qualquer tempo, por acordo. O que não se pode é encurtar a periodicidade. A Lei 10.192/2001 é expressa ao vedar reajuste com periodicidade inferior a um ano, e cláusula que preveja correção semestral simplesmente não se sustenta.
Também não existe reajuste automático fora do que foi contratado. Se o contrato não indica índice, o locador não escolhe um por conta própria no aniversário. Nesse cenário, o caminho é negociar novo valor ou usar a via judicial da revisional, quando cabível.
IGP-M ou IPCA, uma escolha com consequência
O índice mais tradicional nas locações é o IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas, e o mais usado em contratos recentes tem sido o IPCA, do IBGE. A diferença não é ideológica, é de composição. O IGP-M carrega peso relevante de preços no atacado e do câmbio, então reage a choques externos com força, tanto para cima quanto para baixo. O IPCA acompanha o consumo das famílias e costuma variar de forma mais suave.
Na prática, contrato de imóvel residencial com IGP-M em ano de disparada do dólar gera reajuste que o inquilino não consegue absorver, e o resultado é renegociação forçada ou vacância. Escolher índice é escolher risco, e vale explicar isso ao cliente na assinatura, com números do histórico recente dos dois índices.
Quando o reajuste não resolve e cabe a revisional
Reajuste apenas recompõe a inflação do período, ele não corrige um valor que ficou defasado em relação ao mercado. Para isso existe a ação revisional prevista no artigo 19 da Lei 8.245/1991, cabível quando não houver acordo, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado. É o instrumento certo para o imóvel cujo aluguel ficou muito abaixo do praticado na região, e também para o inquilino que paga acima do mercado após anos de reajustes sucessivos.
A prova nessa ação é essencialmente técnica, com pesquisa de valores de imóveis semelhantes na mesma região e, quando necessário, perícia. Petição sem laudo e sem paradigma comparável costuma naufragar, porque o juiz precisa de base concreta para fixar o novo valor.
Saída antecipada e a multa proporcional
Outro ponto que aparece muito na consulta do cliente é a multa por devolução antecipada do imóvel. O artigo 4º da Lei do Inquilinato prevê que o locatário que devolve o imóvel antes do prazo pactuado pague a multa contratada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. Cobrança de multa cheia após dez meses de um contrato de trinta meses é excesso, e a proporcionalidade decorre da lei, não de liberalidade do locador.
Vale lembrar ainda a regra do parágrafo único do mesmo artigo, que dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência do locatário pelo empregador para prestar serviço em outra localidade, observada a comunicação por escrito com trinta dias de antecedência.
Detalhes de garantia que evitam surpresa
- Fiança se estende até a devolução das chaves quando há prorrogação, conforme o artigo 39 da Lei 8.245/1991, salvo disposição contratual em contrário.
- O fiador não responde por aditamento que não assinou, conforme a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.
- A renúncia à indenização por benfeitorias é válida quando pactuada, conforme a Súmula 335 do mesmo tribunal.
Um exemplo simples
Contrato residencial de trinta meses, aluguel de dois mil reais, reajuste anual pelo IPCA. No aniversário do contrato, aplica-se a variação acumulada do índice nos doze meses anteriores sobre o valor vigente. Se o acumulado for de quatro por cento, o novo aluguel passa a ser de dois mil e oitenta reais, e esse valor vale pelos doze meses seguintes, até o próximo aniversário. Nada de aplicar índice mês a mês, e nada de somar dois períodos porque o locador esqueceu de reajustar no ano anterior sem previsão contratual para isso. Para conferir a variação acumulada e o novo valor sem abrir planilha, a calculadora de reajuste de aluguel resolve em poucos segundos.
Perguntas frequentes
Posso reajustar o aluguel a cada seis meses? Não. A legislação veda reajuste com periodicidade inferior a um ano, e a cláusula que previr prazo menor é inválida nessa parte.
Dá para trocar o índice no meio do contrato? Dá, por acordo entre as partes, formalizado em aditivo, já que o artigo 18 da Lei do Inquilinato permite às partes fixar novo valor ou alterar a cláusula de reajuste.
Depois de quanto tempo cabe ação revisional? Depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, quando não houver consenso entre as partes.