Poucas conversas com cliente rendem tanto quanto a de vender um imóvel. Ele chega focado no preço combinado e sai da reunião descobrindo que o imposto sobre o ganho pode consumir uma fatia relevante do resultado, ou que existia uma isenção que teria salvado a operação se a venda tivesse sido estruturada de outro jeito. Como esse planejamento só funciona antes da escritura, vale ter o mapa na cabeça.
O que é o ganho de capital, na conta mais simples
O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor da alienação e o custo de aquisição do bem. O ponto de atenção está no custo de aquisição, que não é só o preço pago na compra. Entram no custo as benfeitorias e reformas comprovadas com documentação fiscal, o valor de corretagem quando suportado pelo comprador na aquisição, e outros gastos admitidos pela legislação. Cliente que reformou o imóvel inteiro e jogou as notas fora paga imposto sobre uma valorização que, em parte, ele próprio custeou.
As alíquotas são progressivas desde a Lei 13.259/2016, começando em quinze por cento sobre a parcela do ganho até cinco milhões de reais e subindo por faixas para dezessete e meio, vinte e vinte e dois e meio por cento nas faixas superiores. Para a esmagadora maioria dos casos residenciais, portanto, a alíquota aplicável é a de quinze por cento.
As duas isenções que resolvem a maior parte dos casos
A primeira é a do artigo 23 da Lei 9.250/1995, que isenta o ganho na alienação do único imóvel do titular, por valor de até quatrocentos e quarenta mil reais, desde que ele não tenha realizado outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos. É preciso conferir os três requisitos ao mesmo tempo, imóvel único, teto de valor e ausência de venda anterior no período, porque a falha em qualquer deles derruba a isenção inteira.
A segunda é a do artigo 39 da Lei 11.196/2005, mais generosa e mais esquecida. O ganho fica isento quando o vendedor de imóvel residencial aplica o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no país no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato. Se o reinvestimento for parcial, a isenção também é proporcional, e o benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Perder essa janela de cento e oitenta dias por desorganização de agenda é um erro caro e absolutamente evitável.
Redutores por tempo de posse
Imóveis antigos contam com redutores que diminuem a base tributável. Para bens adquiridos até 1988, existe o percentual de redução previsto na legislação do imposto de renda daquela época, que cresce conforme o ano de aquisição. Além dele, a Lei 11.196/2005 criou fatores de redução aplicáveis conforme o período de propriedade, calculados mês a mês. Na prática, um imóvel comprado há muitas décadas pode ter base tributável bem menor do que a diferença bruta entre compra e venda sugere, e ignorar os redutores faz o cliente recolher imposto a mais sem necessidade.
Prazo de pagamento e cuidados de rotina
- O imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao do recebimento, e o atraso gera multa e juros.
- Venda parcelada tem apuração própria, com tributação proporcional ao recebimento de cada parcela.
- Imóvel em condomínio ou de casal exige apuração por titular, respeitando a fração de cada um.
- Herança e doação com valor de mercado podem gerar ganho de capital para o espólio ou para o doador, quando o bem é transferido por valor superior ao constante da declaração.
- A documentação das benfeitorias precisa ser guardada desde a obra, porque não se comprova reforma antiga com memória.
Um exemplo prático
Cliente comprou um apartamento por trezentos mil reais, reformou com cem mil reais em notas fiscais guardadas, e vende agora por seiscentos mil reais. O custo de aquisição sobe para quatrocentos mil, o ganho bruto cai para duzentos mil, e sobre esse valor incidem quinze por cento, o que dá trinta mil reais de imposto. Se ele comprar outro imóvel residencial dentro de cento e oitenta dias, aplicando todo o produto da venda, o ganho pode ficar isento. Se aplicar metade, a isenção alcança metade. A diferença entre uma escritura e outra, nesse caso, é uma conversa de dez minutos antes de assinar. Para simular esses cenários rapidamente, a calculadora de ganho de capital de imóvel já traz as isenções e os redutores.
Perguntas frequentes
Vender por até quatrocentos e quarenta mil reais é sempre isento? Não. A isenção exige que seja o único imóvel do titular e que ele não tenha alienado outro imóvel nos cinco anos anteriores.
A isenção por compra de outro imóvel vale para imóvel comercial? Não. A regra do artigo 39 da Lei 11.196/2005 fala em imóvel residencial, tanto na venda quanto na aquisição.
Reforma entra na conta? Entra no custo de aquisição, desde que comprovada com documentação hábil e informada na declaração de bens.