Quando o inquilino atrasa o aluguel, o primeiro instinto do locador costuma ser pedir a ação de despejo o quanto antes. Mas antes de orientar o cliente sobre o rito, vale explicar uma coisa que costuma pegar até o advogado desavisado. A lei ainda dá ao inquilino uma última chance de ficar no imóvel, e é importante saber até onde ela vai.
O que é a purgação da mora e onde ela está prevista
A Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, permite que o locatário evite o despejo pagando a dívida inteira, já atualizada, dentro do prazo de contestação da ação. Esse pagamento tem um nome técnico, purgação da mora, e produz um efeito prático simples: extingue o processo antes mesmo de chegar à sentença, porque a causa do despejo, o débito, deixou de existir. O valor a pagar não é só o aluguel em aberto, inclui os encargos contratuais, os honorários advocatícios fixados na ação e as custas processuais já gastas até aquele momento.
O prazo é o mesmo da contestação, e ele corre rápido
O locatário tem o prazo de contestação, normalmente quinze dias, para depositar o valor integral e assim purgar a mora. Passado esse prazo sem o pagamento, a purgação já não é mais um direito automático, e o processo segue seu curso normal até a sentença de despejo. É comum o inquilino aparecer tentando negociar depois desse prazo, achando que ainda tem direito ao benefício, e cabe ao advogado do locador explicar com clareza que a janela já fechou.
A purgação não é ilimitada: a Lei 12.112/2009 criou um limite
Depois de uma reforma na lei, em 2009, ficou restrito o número de vezes que o mesmo inquilino pode se valer desse benefício dentro de um período de vinte e quatro meses. Quem já purgou a mora uma vez recentemente não pode repetir o mesmo expediente a cada atraso, o que evita que o locador fique refém de um inquilino que atrasa de propósito sabendo que sempre vai poder quitar na última hora. Vale registrar no processo, sempre que possível, se já houve purgação anterior contra o mesmo réu, porque isso muda o resultado do pedido.
Como calcular corretamente o valor da purga
Um erro recorrente é o locatário depositar apenas o valor do aluguel em atraso, esquecendo dos encargos previstos no contrato, como condomínio e IPTU quando estão sob sua responsabilidade, e dos honorários advocatícios já fixados na ação. Um depósito incompleto não purga a mora, porque a lei exige o pagamento integral da dívida para que o efeito extintivo se produza. Por isso, antes de orientar o inquilino a depositar qualquer valor, vale pedir ao juízo ou ao advogado do locador o cálculo atualizado, evitando que um depósito insuficiente feito às pressas acabe não produzindo o efeito que o cliente esperava obter com o pagamento.
Quando cabe liminar de desocupação em quinze dias
A Lei do Inquilinato também prevê hipóteses em que o juiz concede liminar para desocupação em quinze dias, sem esperar a defesa, como quando o contrato tem garantia, seja fiador, caução ou seguro fiança, e o locador comprova o término do prazo contratual ou a falta de pagamento com prova documental robusta. Nesses casos a estratégia processual muda bastante, porque o inquilino pode perder o imóvel muito antes do fim do processo, ainda que continue discutindo o valor devido nos autos.
O que muda na prática do escritório
Para quem representa o locador, o ponto de atenção é calcular o débito com precisão desde a petição inicial, já que um valor errado pode atrasar a purgação ou gerar discussão sobre o montante correto. Para quem representa o inquilino, o ponto de atenção é o calendário, porque perder o prazo de contestação por poucos dias custa o direito de ficar no imóvel. Manter esse prazo visível na agenda do escritório, ao lado dos demais prazos fatais da carteira, é o que evita que a purgação da mora vire uma surpresa de última hora para qualquer um dos lados envolvidos no contrato de locação. Registrar, logo na citação, a data exata em que o prazo se encerra, e não apenas uma referência genérica a "quinze dias", ajuda a equipe do escritório a acompanhar o caso sem depender da memória de quem protocolou a petição inicial.