O cliente comprou na planta, programou a mudança, avisou o locador de que ia sair, e a obra atrasou. É um dos casos mais recorrentes no direito imobiliário, e também um dos que mais geram expectativa desalinhada, porque o comprador costuma achar que qualquer dia de atraso gera indenização automática, e a incorporadora costuma achar que o prazo de tolerância cobre tudo. Nenhuma das duas leituras está certa.
O prazo de tolerância existe, mas precisa estar escrito
A Lei 13.786/2018 acrescentou o artigo 43-A à Lei 4.591/1964 e trouxe segurança para uma prática que antes vivia de jurisprudência. A entrega do imóvel pode ser prorrogada por até cento e oitenta dias corridos, contados do prazo contratual de entrega, desde que essa tolerância esteja expressamente pactuada no contrato. Se não houver cláusula, não há tolerância, e o atraso conta desde o primeiro dia depois da data prometida. O Superior Tribunal de Justiça já havia reconhecido a validade dessa cláusula quando expressa e clara, e a lei consolidou o entendimento.
Antes de qualquer cálculo, portanto, o trabalho é de leitura contratual. Onde está a data de entrega, existe cláusula de tolerância, ela é expressa, qual é o marco de conclusão adotado, a expedição do habite-se ou a entrega das chaves. Contratos costumam misturar esses marcos justamente para alongar o prazo, e é ali que o caso se define.
Duas saídas depois de vencida a tolerância
Ultrapassado o prazo de tolerância, o comprador escolhe entre dois caminhos, e eles não se somam. O primeiro é pedir a resolução do contrato, com devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até sessenta dias corridos contados da resolução, sem prejuízo de outras verbas previstas em lei. O segundo é manter o contrato e receber a indenização prevista no parágrafo 2º do artigo 43-A, de um por cento do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculado pro rata die e corrigido monetariamente.
Essa indenização é tarifada, ou seja, a própria lei fixou o valor da compensação pelo tempo de espera para contratos submetidos a ela. Não se cumula com a multa da resolução, conforme o parágrafo 3º. Vale registrar que a lei entrou em vigor no fim de 2018, e o entendimento consolidado é o de que ela não retroage para contratos assinados antes disso, situação em que continua valendo a construção jurisprudencial anterior, que costumava arbitrar aluguel mensal pelo período de atraso.
Quando a culpa é do comprador, e quando não é
Se a resolução decorre de desistência do comprador, o regime é outro, o do artigo 67-A da mesma lei, com retenção de percentual dos valores pagos e regras próprias para empreendimento submetido a patrimônio de afetação. Quando a resolução decorre de culpa da incorporadora, a lógica muda por completo, e vale a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, em contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a resolução por culpa exclusiva do promitente vendedor gera restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.
O que costuma decidir o caso na prática
- A data de entrega e o marco de conclusão escritos no contrato, porque é deles que sai a contagem.
- A existência de cláusula expressa de tolerância, já que sem ela não há os cento e oitenta dias.
- O valor efetivamente pago à incorporadora até o momento, base da indenização mensal.
- A data do contrato, que define se o caso segue a Lei 13.786/2018 ou o regime anterior.
- A prova dos prejuízos concretos, como recibos de aluguel pago no período, quando houver pedido além da indenização tarifada.
Um exemplo com números
Contrato com entrega prevista para março, tolerância expressa de cento e oitenta dias, o que leva o prazo final para setembro. A obra é entregue em fevereiro do ano seguinte, cinco meses depois do fim da tolerância. Se o comprador já pagou duzentos mil reais à incorporadora, a indenização de um por cento ao mês corresponde a dois mil reais por mês de atraso, o que resulta em dez mil reais pelos cinco meses, com correção monetária. Se o atraso terminar no meio do mês, calcula-se proporcionalmente aos dias. Para conferir esse valor, com correção e proporcionalidade, dá para usar a calculadora de multa por atraso na obra antes de redigir a notificação.
Perguntas frequentes
A tolerância de cento e oitenta dias vale sempre? Não. Ela depende de previsão expressa no contrato, conforme o artigo 43-A da Lei 4.591/1964, com a redação dada pela Lei 13.786/2018.
Dá para pedir a indenização de um por cento e ainda desfazer o negócio? Não cumulativamente. A lei separa os dois caminhos, a resolução com devolução e multa, ou a manutenção do contrato com a indenização mensal.
Em quanto tempo a incorporadora precisa devolver os valores na resolução? Em até sessenta dias corridos contados da resolução do contrato, quando o desfazimento decorre do atraso na entrega.